二手房中介费该谁出？买方还是卖方，看这一点
二手房中介费不是"法定由买方出"，也不是"默认卖家出"——先看合同怎么约定。签了中介服务合同、约定不明或者根本没约定的，才轮到法律来补位：《民法典》第九百六十三条规定，因中介人提供订立合同的媒介服务促成成交的，中介费由这笔买卖的双方平均负担。换句话说，谁签字、谁约定，谁掏钱；没约定，两边各一半。
去年秋天，杭州的周蕾看中一套挂牌价268万的两居。签"看房确认书"时她没细看，只觉得比别家便宜——同一套房，两家中介一家报2.7%、一家报1.8%。临到网签，报1.8%的那家拿出一张买方签字的服务确认单，说这笔4.8万中介费按惯例归买家；而挂牌的卖家手里那份"独家委托"里，也写着"成交后卖方支付1%"。两张纸摆在桌上，谁也不肯让。最后是律师翻出两份合同，把收费口径逐条对了一遍才谈拢。
这类纠纷的根子往往不在"该谁出"，而在"到底约了几个数、谁签了字"。下面把这几件事讲清楚。
一、中介费的"第一顺位依据"永远是合同
二手房中介费属于市场化收费，没有全国统一标准，也不存在"法律规定必须买方付"。真正有约束力的是你签过的东西：
卖方那一侧，常见的是《房屋出售经纪服务合同》或者"独家委托协议"，里面会写佣金比例、由谁支付；买方那一侧，很多时候只有一张"看房确认书"或者"中介服务确认单"，有的只在背面用小字写一行"服务费由承购方承担"。
这两份文件如果对同一笔交易都写了收费条款，就出现了"双重收费"的空间。要盯住两点：一是两份合同约定的收费对象是否重叠，二是这套房是不是通过两家以上中介合作撮合成交的。
二、没有约定时，法律给出的默认答案是"一人一半"
《民法典》第九百六十三条分三种情形：有约定按约定；约定不明确、按第五百一十条仍然确定不了的，根据中介人的劳务合理确定；而因中介人提供媒介服务促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬——这里的"该合同的当事人"就是买家和卖家，各承担一半。
所以碰到中介说"行规就是买方付全款"，你可以直接问一句：合同里写了吗？没写，法律上的默认是双方平均负担。当然，实践中买方承担全部或大部分中介费仍是主流做法，很多城市的中介报价也直接按买方口径报——这是市场习惯，不是法律强制。你要做的是把"习惯"变成白纸黑字，或者明确拒绝。
还有个容易被忽略的点：《民法典》第九百六十四条明确，中介人没促成合同成立的，不得请求支付报酬，只能按约定主张从事中介活动支出的必要费用。也就是说，房子没买成，佣金谈不上，"辛苦费"要看合同有没有约定、约定了多少。
三、"跳单"省钱，可能省出官司
有人觉得，同一套房在A中介看过，绕开A去找收费更低的B中介成交，能省一笔。这条路有风险。
《民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。这就是俗称的"跳单条款"。但它的适用有条件——关键看你是否利用了该中介提供的房源信息或媒介服务。
最高人民法院指导案例1号（上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案）讲的就是这个边界：买方通过一家中介获知房源信息后，又通过另一家中介以更低佣金促成同一套房的交易，法院认定不构成"跳单"违约，理由是买方并未利用前一家中介独家的房源信息，且有权选择服务更好、收费更低的中介。这个案例常被拿来参照，但它不是"随便换中介都不算跳单"的通行证：如果房源是某家中介独家掌握、你签了独家委托，绕开就走，被追索报酬的可能性不小。
【问题概述】
二手房买卖中，中介费由买方还是卖方承担、比例怎么定、没成交要不要付，以及换中介成交是否构成"跳单"，都按合同约定加《民法典》中介合同条款判断。
【法律依据】
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；报酬没有约定或者约定不明确，依据第五百一十条仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用由中介人负担。
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
- 《房地产经纪管理办法》（住房和城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部令第8号发布，2016年第29号令修正）第十八条：房地产经纪服务实行明码标价制度，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。
- 《房地产经纪管理办法》第十九条：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金；两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
【案情分析】
前面提到的杭州周蕾，最后是这样解决的：她手里那份"看房确认单"只写了房屋坐落和看房时间，背面小字确实有"服务费由承购方承担"，但没有比例、没有金额；卖家那份委托合同则写明成交价1%由卖方承担。中介主张的4.8万是按成交价1.8%全额向买方收取，与两份合同的口径都对不上。
协商时她抠住三条：一是收费必须明码标价，超出标明项目和标准的费用不予认可；二是这套房由两家机构协作促成，按规定只能按一宗业务收一次佣金，不能向买卖双方叠加重复收费；三是自己的服务确认单里没有约定具体金额，属于约定不明。最终按卖方合同约定的1%、双方各半的口径结算，买方实付1.34万元，比中介最初主张的少了3万多。
这个结果不是"法律规定的标准答案"，而是证据和条款博弈出来的结果。如果她的确认单上明确写了"买方承担成交价1.8%服务费"并签了字，谈判空间会小得多。
【行动步骤】
第一步：签字前逐项确认收费条款。 不管是卖方的委托合同还是买方的看房确认单，都要看清四件事——服务项目、收费标准（是比例还是固定金额）、由谁支付、什么条件下支付。只写"服务费由承购方承担"却不写金额的，要求补全或者当场划掉。
第二步：留存全套书面材料。 中介服务合同、看房确认书、收费公示照片、微信聊天记录、转账凭证都留着。中介机构有义务在经营场所醒目位置公示收费项目、依据和标准，拍下来，日后对照。
第三步：明确"成交才付费"。 在合同里写清"未促成买卖合同成立的不收取佣金"，把"必要费用"的金额和情形也一并限定，避免谈不成还被追讨车马费。
第四步：遇到重复收费先核对再谈。 如果卖方合同和买方确认单都写了收费，或者两家以上机构合作同一宗业务，要求对方逐条说明收费依据，明确指出重复部分；协商不成的，向当地住建（房管）部门或12315、12345投诉，价格违法问题可向市场监管部门反映。
第五步：金额较大或已被起诉，尽早找律师。 争议金额通常几万元，评估诉讼成本是否划算，重点看合同文本、服务实际提供情况和证据是否齐全。
【风险提示】
坑一：只看比例，不看"基数"和"支付条件"。 中介费按成交价计算还是按贷款额计算，差别不小；有的合同还写"签订买卖合同即视为服务完成，服务费不退"——后来贷款没批、交易解除，钱照样不退。签之前把这一句改成"以完成过户为服务完成标准"更稳妥。
坑二：以为"没成交就不用付任何钱"。 佣金确实不用付，但《民法典》第九百六十四条允许中介按约定主张必要费用。合同里如果写了"未成交支付必要费用若干"，这笔钱是可能要付的。
坑三：拿"跳单"当省钱捷径。 尤其是签过独家委托、房源由某家中介独家掌握的情况下，绕开成交被追索报酬的案例并不少见。想换中介，先看清前一份合同里有没有独家条款和跳单责任，谈好解除再动。
【法律依据原文】
《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
《中华人民共和国民法典》第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
《房地产经纪管理办法》第十八条：房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。
房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。
《房地产经纪管理办法》第十九条：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
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常见问题（FAQ）
问：二手房中介费一般由买方出还是卖方出？ 答：法律没有强制规定由哪一方承担，以双方各自与中介签订的合同约定为准。合同没有约定或者约定不明确的，因中介提供媒介服务促成成交的，依《民法典》第九百六十三条由买卖双方平均负担。实践中买方承担全部或大部分是常见做法，但那属于市场习惯。
问：房子最后没买成，中介费还要付吗？ 答：不用付佣金。《民法典》第九百六十四条规定中介人未促成合同成立的不得请求支付报酬，但可以按照约定请求支付从事中介活动支出的必要费用，所以要看合同里有没有约定这笔"必要费用"以及金额。
问：同一套房我换了一家中介成交，算跳单吗？ 答：要看你是否利用了前一家中介提供的交易机会或媒介服务。若房源信息并非该中介独家掌握，你通过另一家中介以更低佣金促成交易，通常不构成跳单；若签了独家委托、绕开独家中介成交，被追索报酬的风险较大。
